More Help https://bestreplicawatchsite.com. Home Page https://www.carehers.com/. see here aaa replica watches. go to this site fake watches. news www.montrerepliques.com. his comment is here repliki zegark贸w szwajcarskich. his explanation knockoff watches. over here https://www.watchusstore.com/. check that www.replicawatchoutlet.com. Related Site www.watch-styles2015.com. try here financewatches.com. discover this info here https://www.winewatches.com/. Cheap rolex replica. purchase healthbreitling. check my site caomegawatches.com. Our site fake tag heuer. With Free Delivery https://www.richardmillecase.com. why not try here replica rolex. check my source bell and ross replica watches. «Не надо печалиться»

Уральский журнал правовых исследований

«Не надо печалиться»

Александр Козырин представляет свежий взгляд на извечные дилеммы!

Знать или не знать, вот в чем вопрос. Достойно ль
Договорную позицию отдать чужому дяде
Иль надо оказать сопротивленье
И в смертной схватке противопоставить
Им всем свой документ. И регистрации добиться! 

Для оборота недвижимости 2019-ый начинается с интересной новеллы. Дело в том, что в пункте 5 свежего Постановления Пленума, посвященного заключению и толкованию договора, получила прописку следующая позиция: «По смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.»

Речь, конечно, о проблеме противопоставимости договора третьим лицам. В общем и целом (на таком решении, как на трех китах, стоят мир и горячие дискуссии в современной цивилистике) проблема того, с какого момента все добросовестные третьи лица считаются знающими о сделке с недвижимостью, решается через системы регистрации. Так, в российском ГК прописано: «Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.» (п.2 ст.8.1. ГК РФ). Однако в случаях, когда дело связано с незарегистрированными сделками, за отсутствующий регистрационный щит просачивается масса вопросов. Что если в огромный торговый центр пришел новый арендатор: может ли он с уверенностью не ждать, что за помещением, как черт из табакерки, не выскочит другой арендатор, у которого незарегистрированный договор был раньше? А как понять, есть ли этот второй? Нужно ли смотреть вывески? Опрашивать соседей? Нужно ли обшаривать склады? А вдруг этот второй просто вышел покурить, и мошенники обнесли помещение своим реквизитом и наклепали договор за 20 минут?

Стандарт должной осмотрительности – туманная область правового регулирования. Но критерии в судебной практике вырабатываются, и пункт 5 данного Постановления как раз такие критерии обобщает. Юридических последствий заключения договора не наступает для третьих лиц, «которые не знали и не должны были знать о его заключении». Представляется, что ситуация со «знали» в судебной практике уже разрешена. Свежий пример, где видно решение этой проблемы - Определение Верховного Суда РФ от 24.12.2018 по делу N 305-ЭС18-15666, А41-10576/2018. В данном деле застройщик не исполнял обязательство из договора участия в долевом строительстве. В ответ на это участник уступил право требования неустойки и 50% потребительского штрафа - и он (как цедент) вместе с цессионарием уведомили застройщика. Тот не среагировал, в дальнейшем последовала ссылка на отсутствие регистрации, и следовательно незаключенность договора уступки. В данном кейсе Верховный Суд защитил цессионария, указав, что договор "противопоставился" застройщику, в силу прямого направления оповещения о договоре его сторонами. Но так ли ясна ситуация с «должен был знать»?

Ярким примером является уже упомянутый: когда в больших торговых центрах приходит новый арендатор, как ему установить, что помещение уже не отдано другому? Где же порог той степени осмотрительности, по которой он «должен знать» о заключении незарегистрированного договора?

Представляется, что в сиих размышлениях уместно было бы обратиться к опыту Франции – страны, в правовой системе развит принцип противопоставимости. Например: «…Оглашение (регистрация) создает презумпцию знания всех об оглашаемом праве и укрепляет противопоставимость этого права. Это существенно, когда имеет место конфликт между двумя лицами, претендующими на обладание несовместимыми правами на одну и ту же вещь: побеждает тот, кто огласил свое право первым.» (Церковников М.А. Регистрация сделок с недвижимостью во Франции: принцип противопоставимости // Вестник ВАС РФ, 2012, N 3). 

Но если речь идет о создании презумпции, то возникновение такой презумпции должно быть связано с целенаправленными действиями лица по приданию своему договору публичности. В самом деле, если сравнивать условные кейс арендатора, который не зарегистрировал договор, но заставил все помещение вывесками со своими реквизитами, и кейс такого же, но просто утверждавшего, что позавчера его должны были видеть в здании – первый предпринял сознательные действия по оглашению договора для третьих лиц.

Представляется, что именно с этой точки виден маяк указующий. Если лицом предприняты осмотрительные действия, показывающие третьим лицам использование предоставления по договору как своего, есть основания установить презумпцию «должен был знать». И наоборот. Для наоборот в судебной практике уже есть чистый подтверждающий пример: пункт 4 Информационного письма ВАС РФ № 165 от 25 февраля 2014 года, где приводится: поскольку из материалов дела следовало, что истец в момент заключения договора купли-продажи не знал о договоре аренды (записи в ЕГРП о договоре аренды отсутствовали, при осмотре склада представитель продавца заверил покупателя об отсутствии каких-либо обременений), то в отношении него соглашение муниципального образования и ответчика не имеет силы.

Также видится уместным применять для установки таких презумпций повышенный стандарт доказывания, сравнимый с американским «ясные и убедительные доказательства» (необходимость подтвердить высокую вероятность того, что факт был). Ведь, что бы за страсти не кипели в таких спорах, но оборот недвижимости – дело серьезное, и раз уж договор не зарегистрирован, лучше предпринять все чтобы опубличить право или прознать об обременениях. Нежели потом печалиться: «Все уже арендовано до нас».

Прилагаем по ссылкам полный текст ППВС и упомянутых судебных актов:
https://rg.ru/2019/01/11/dogovor-dok.html
http://legalacts.ru/sud/opredelenie-verkhovnogo-suda-..
http://www.arbitr.ru/as/pract/vas_info_letter/105226...