«Не надо печалиться»

Александр Козырин представляет свежий взгляд на извечные дилеммы!

Знать или не знать, вот в чем вопрос. Достойно ль
Договорную позицию отдать чужому дяде
Иль надо оказать сопротивленье
И в смертной схватке противопоставить
Им всем свой документ. И регистрации добиться! 

Для оборота недвижимости 2019-ый начинается с интересной новеллы. Дело в том, что в пункте 5 свежего Постановления Пленума, посвященного заключению и толкованию договора, получила прописку следующая позиция: «По смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.»

Речь, конечно, о проблеме противопоставимости договора третьим лицам. В общем и целом (на таком решении, как на трех китах, стоят мир и горячие дискуссии в современной цивилистике) проблема того, с какого момента все добросовестные третьи лица считаются знающими о сделке с недвижимостью, решается через системы регистрации. Так, в российском ГК прописано: «Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.» (п.2 ст.8.1. ГК РФ). Однако в случаях, когда дело связано с незарегистрированными сделками, за отсутствующий регистрационный щит просачивается масса вопросов. Что если в огромный торговый центр пришел новый арендатор: может ли он с уверенностью не ждать, что за помещением, как черт из табакерки, не выскочит другой арендатор, у которого незарегистрированный договор был раньше? А как понять, есть ли этот второй? Нужно ли смотреть вывески? Опрашивать соседей? Нужно ли обшаривать склады? А вдруг этот второй просто вышел покурить, и мошенники обнесли помещение своим реквизитом и наклепали договор за 20 минут?

Стандарт должной осмотрительности – туманная область правового регулирования. Но критерии в судебной практике вырабатываются, и пункт 5 данного Постановления как раз такие критерии обобщает. Юридических последствий заключения договора не наступает для третьих лиц, «которые не знали и не должны были знать о его заключении». Представляется, что ситуация со «знали» в судебной практике уже разрешена. Свежий пример, где видно решение этой проблемы - Определение Верховного Суда РФ от 24.12.2018 по делу N 305-ЭС18-15666, А41-10576/2018. В данном деле застройщик не исполнял обязательство из договора участия в долевом строительстве. В ответ на это участник уступил право требования неустойки и 50% потребительского штрафа - и он (как цедент) вместе с цессионарием уведомили застройщика. Тот не среагировал, в дальнейшем последовала ссылка на отсутствие регистрации, и следовательно незаключенность договора уступки. В данном кейсе Верховный Суд защитил цессионария, указав, что договор "противопоставился" застройщику, в силу прямого направления оповещения о договоре его сторонами. Но так ли ясна ситуация с «должен был знать»?

Ярким примером является уже упомянутый: когда в больших торговых центрах приходит новый арендатор, как ему установить, что помещение уже не отдано другому? Где же порог той степени осмотрительности, по которой он «должен знать» о заключении незарегистрированного договора?

Представляется, что в сиих размышлениях уместно было бы обратиться к опыту Франции – страны, в правовой системе развит принцип противопоставимости. Например: «…Оглашение (регистрация) создает презумпцию знания всех об оглашаемом праве и укрепляет противопоставимость этого права. Это существенно, когда имеет место конфликт между двумя лицами, претендующими на обладание несовместимыми правами на одну и ту же вещь: побеждает тот, кто огласил свое право первым.» (Церковников М.А. Регистрация сделок с недвижимостью во Франции: принцип противопоставимости // Вестник ВАС РФ, 2012, N 3). 

Но если речь идет о создании презумпции, то возникновение такой презумпции должно быть связано с целенаправленными действиями лица по приданию своему договору публичности. В самом деле, если сравнивать условные кейс арендатора, который не зарегистрировал договор, но заставил все помещение вывесками со своими реквизитами, и кейс такого же, но просто утверждавшего, что позавчера его должны были видеть в здании – первый предпринял сознательные действия по оглашению договора для третьих лиц.

Представляется, что именно с этой точки виден маяк указующий. Если лицом предприняты осмотрительные действия, показывающие третьим лицам использование предоставления по договору как своего, есть основания установить презумпцию «должен был знать». И наоборот. Для наоборот в судебной практике уже есть чистый подтверждающий пример: пункт 4 Информационного письма ВАС РФ № 165 от 25 февраля 2014 года, где приводится: поскольку из материалов дела следовало, что истец в момент заключения договора купли-продажи не знал о договоре аренды (записи в ЕГРП о договоре аренды отсутствовали, при осмотре склада представитель продавца заверил покупателя об отсутствии каких-либо обременений), то в отношении него соглашение муниципального образования и ответчика не имеет силы.

Также видится уместным применять для установки таких презумпций повышенный стандарт доказывания, сравнимый с американским «ясные и убедительные доказательства» (необходимость подтвердить высокую вероятность того, что факт был). Ведь, что бы за страсти не кипели в таких спорах, но оборот недвижимости – дело серьезное, и раз уж договор не зарегистрирован, лучше предпринять все чтобы опубличить право или прознать об обременениях. Нежели потом печалиться: «Все уже арендовано до нас».

Прилагаем по ссылкам полный текст ППВС и упомянутых судебных актов:
https://rg.ru/2019/01/11/dogovor-dok.html
http://legalacts.ru/sud/opredelenie-verkhovnogo-suda-..
http://www.arbitr.ru/as/pract/vas_info_letter/105226...